Phiên đầu tuần ngày 20/2/2023, thị trường hưng phấn với dòng tiền lan tỏa từ nhóm bất động sản sang các nhóm ngành khác. Đóng cửa, VN-Index tăng 27,38 điểm (2,58%) lên 1.086,69 điểm, HNX-Index tăng 5,88 điểm (2,8%) đạt 215,83 điểm, UPCoM-Index giảm 0,11 điểm (0,14%) về 78,83 điểm.

Với nhiều ẩn số, nhà đầu tư cần quan sát thị trường Bất động sản trong 2 quý đầu năm 2023, sẵn sàng nắm lấy những cơ hội tốt trong 2 quý cuối năm.

Tác động của các chính sách đã ban hành trong 2022

Nhiều chính sách mới về đất đai, minh bạch thông tin thị trường, thuế đã được ban hành trong 2022. Với độ trễ 6 tháng đến một năm, dự kiến trong năm 2023 bắt đầu phát huy tác dụng.

Nghị Định 44/2022/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 15/8/2022 với những điểm sáng được kỳ vọng sẽ góp phần minh bạch thông tin thị trường bất động sản, giúp cơ quan quản lý có thể tham gia điều tiết thị trường, kiểm soát pháp lý dự án, giúp người mua nhà có cơ sở thông tin, dữ liệu về dự án, tránh các trường hợp mua sản phẩm dự án chưa đủ điều kiện mở bán.

Nghị quyết 18-NQ/TW được Ban Chấp hành Trung ương ban hành vào Ngày 16/6/2022 với những điểm mới về chính sách đất đai đáng lưu ý như: Hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai 2013, Bỏ khung giá đất, có phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, Người sở hữu nhiều nhà, đất sẽ đánh thuế cao hơn; Người dân bị thu hồi đất sẽ có quy định cụ thể về bồi thường, hỗ trợ tái định cư; Mở rộng đối tượng, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp,... Những điểm này nếu được triển khai hiện thực hóa thành Luật sẽ có tác động rất lớn đến thị trường BĐS trong thời gian tới.

"Sức khỏe" của các chủ đầu tư lớn

Thị trường sơ cấp, BĐS bán ra từ các chủ đầu tư lớn, chỉ chiếm chưa tới 5% thị trường BĐS toàn khu vực, nhưng lại quyết định "sức nóng" của toàn bộ thị trường BĐS khu vực trên mặt trận truyền thông.

Các chủ đầu tư với ngân sách marketing, truyền thông, quảng cáo có thể lên đến vài chục đến vài trăm tỷ (3% - 5% doanh thu), nội dung truyền thông lại bài bản, chuyên nghiệp, không chỉ chăm chăm giới thiệu sản phẩm của mình, mà còn làm thị trường cả khu vực luôn cảm thấy "sức nóng". Bên cạnh đó, mỗi dự án lại có hàng trăm nhân viên sales cùng marketing, quảng cáo phụ chủ đầu tư. Trên mạng xã hội, người ta cũng nói nhiều hơn đến sản phẩm của dự án và khu vực bất động sản xung quanh nó hơn là các bất động sản nhỏ lẻ của dân cư xung quanh.

Ở chiều ngược lại, tin tiêu cực đến một chủ đầu tư cũng tác động xấu đến bất động sản cả khu vực. Do đó, "sức khỏe" của các chủ đầu tư lớn trong 2023 sẽ được các nhà đầu tư quan tâm sát sao hơn rất nhiều giai đoạn trước đây.

Động thái khơi thông nguồn vốn trái phiếu

Vốn trái phiếu đến hạn của các doanh nghiệp BĐS trong 2023 là 119,05 nghìn tỷ và 111,81 nghìn tỷ vào năm 2024. Đây là con số áp lực thật sự nếu thanh khoản bán hàng vẫn không có, các dự án bị vướng pháp lý chậm triển khai, thị trường vốn tắc nghẽn (ngân hàng siết tín dụng, chứng khoán lao dốc).

Trong khi đó, những sự cố trái phiếu gần đây của 2 doanh nghiệp bất động sản phát hành đang bị xử lý pháp luật đã ảnh hưởng rất lớn đến tâm lý "trái chủ", đẩy thị trường trái phiếu doanh nghiệp, nhất là trái phiếu doanh nghiệp bất động sản vào giai đoạn trầm lắng.

Việc rút trước hạn của nhà đầu tư và mua lại trái phiếu đã phát hành gây không ít khó khăn về dòng tiền cho doanh nghiệp. Tổng giá trị trái phiếu được doanh nghiệp mua lại từ đầu 2022 đến tháng 10/2022 là 142.209 tỷ đồng, tăng đến 67% so với cùng kỳ 2021.

Việc đánh đồng "tất cả trái phiếu doanh nghiệp đều rủi ro như 2 doanh nghiệp đang bị xử lý" khiến nhiều doanh nghiệp bị vạ lây bởi các tin đồn. Một khi doanh nghiệp khỏe mà bị dồn vào thế bị động, phải đáp ứng thanh khoản, mua lại trái phiếu ngoài kế hoạch... ảnh hưởng đến kế hoạch vốn, dòng tiền, thì cũng có thể gặp khó khăn, vừa ảnh hưởng đến lợi ích nhà đầu tư.

Quan sát ẩn số, nắm bắt cơ hội

Với quá nhiều ẩn số như trên, 2023 sẽ là thời điểm "sống chậm, quan sát" của nhà đầu tư trong 2 quý đầu, cũng như sẵn sàng nắm lấy những cơ hội tốt trong 2 quý sau.

Với người mua tại các dự án hình thành tương lai đang triển khai. Do khủng hoảng niềm tin và thanh khoản từ chủ đầu tư, cũng như nguồn vốn sụt giảm, bị siết từ cả chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp, đây là thời cơ "chưa từng có" để người cầm tiền mặt và có khả năng tiếp cận nguồn vốn sẽ có cơ hội mua bất động sản "khi đang triển khai", thậm chí gần giao nhà, với giá bằng lúc "mở bán" khi chỉ là bãi đất trống.

Việc giảm giá đã đến từ cả thị trường sơ cấp, nơi các chủ đầu tư kẹt tiền mặt mất thanh khoản, và thị trường thứ cấp, nơi các nhà đầu tư không còn khả năng đóng tiếp theo tiến độ sau khi hết thời gian ân hạn lãi gốc, gặp vấn đề về các khoản "tài trợ" tín dụng từ ngân hàng, hoặc mất niềm tin muốn rút chân khỏi thị trường.

Các dự án có nhu cầu sử dụng thực càng ít thì giá sẽ giảm càng nhiều. Các dự án nhà ở có nhu cầu sử dụng thực cao (ở, cho thuê), nếu đã bàn giao sẽ có tính ổn định cao hơn, giá chỉ đi ngang, hoặc nếu cần thanh khoản nhanh chỉ cần giảm 5% đến 10% so với giá thị trường hiện tại là có người mua.

Thủ tướng Phạm Minh Chính chủ trì hội nghị toàn quốc về gỡ khó thị trường bất động sản

Sáng 17/2/2023, Thủ tướng Phạm Minh Chính chủ trì Hội nghị trực tuyến toàn quốc "tháo gỡ khó và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững" với sự tham gia của nhiều địa phương, bộ ngành, doanh nghiệp và ngân hàng nhằm gỡ khó cho thị trường.

Theo Thủ tướng, thời gian qua, tình hình kinh tế - xã hội cũng có một số vấn đề nổi lên, trong đó có vấn đề bất động sản. Thủ tướng nhấn mạnh, trong quá trình phát triển, không thể tránh được những vấn đề phát sinh, những mâu thuẫn cần giải quyết. "Chúng ta không hoang mang, dao động, lo sợ trước mọi khó khăn, thách thức, biến động, nhưng đồng thời cũng không say sưa trước những thắng lợi, không lơ là, chủ quan khi tình hình thuận lợi hơn, không đánh mất thời cơ"- Thủ tướng nhấn mạnh.

Tại hội nghị này, Thủ tướng đề nghị các đại biểu đánh giá khách quan, trung thực tình hình thị trường bất động sản, phân tích kỹ nguyên nhân, nhất là nguyên nhân chủ quan, từ đó đưa ra mục tiêu, quan điểm điều hành, nhiệm vụ, giải pháp, tổ chức thực hiện bảo đảm khả thi, hiệu quả. Thủ tướng lưu ý không hi sinh tiến bộ, công bằng xã hội đổi lấy tăng trưởng đơn thuần.

Người đứng đầu Chính phủ nhấn mạnh công tác điều hành phải bảo đảm cân bằng giữa lãi suất với lạm phát, giữa chính sách tiền tệ với chính sách tài khoá, giữa tăng trưởng với lạm phát, giữa tình hình trong nước và ngoài nước.

Theo Thủ tướng, sau hội nghị này, Chính phủ dự kiến sẽ ban hành một Nghị quyết của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững để tổ chức thực hiện hiệu quả, bảo đảm nguyên tắc hài hoà lợi ích, chia sẻ rủi ro giữa nhà nước, người dân và doanh nghiệp.

Trước những khó khăn của thị trường bất động sản, tại Công điện 1164/CĐ-TTg, Thủ tướng đã yêu cầu Bộ Xây dựng tiếp tục làm việc và cùng với các địa phương, doanh nghiệp chủ động, tích cực rà soát khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện các dự án bất động sản; hướng dẫn, đôn đốc các địa phương để giải quyết, tháo gỡ ngay các nội dung thuộc thẩm quyền của các bộ, ngành, địa phương và doanh nghiệp.

Cùng với đó, xử lý theo thẩm quyền và đề xuất giải pháp cụ thể vượt thẩm quyền, nhất là các giải pháp cần thiết, cấp bách để tháo gỡ khó khăn kịp thời, vượt qua thách thức, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Cuối năm 2022, Chính phủ cũng đã lập Tổ công tác tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản với sự tham gia của các bộ, ngành. Ngay sau đó, Tổ công tác đã làm việc với một số địa phương, doanh nghiệp bất động sản lớn để lắng nghe và tìm hướng xử lý khó khăn cho các đơn vị.

Bên cạnh thị trường BĐS, TTCK cũng vô cùng hấp dẫn, mã PGT trên sàn HNX đang nhận được nhiều sự quan tâm của NĐT. PGT Holdings là một doanh nghiệp kinh doanh trong nhiều lĩnh vực với các công ty con trong nước và quốc tế (Myanmar, Nhật Bản). Tuy phát triển đa dạng ngành nghề nhưng hiện tại PGT đang tập trung vào lĩnh vực chủ chốt M&A và cung ứng nguồn lao động.

Về lĩnh vực M&A, khi nguồn vốn quay trở lại vào thị trường sẽ thúc đẩy các thương vụ hợp tác mua bán, sáp nhập nở rộ nhanh chóng hơn. Điều này đòi hỏi các doanh nghiệp trong nước phải đi tắt đón đầu, chuẩn bị sẵn sàng và nâng cao năng lực để tìm kiếm những cơ hội hợp tác hấp dẫn. Lúc này, PGT Holdings sẽ là đơn vị hỗ trợ nhất quán các hoạt động từ trung gian kết nối M&A bên mua và bên bán, cho đến hỗ trợ kinh doanh như DD, PMI trong nhân sự pháp lý, kế toán. Từ đó, PGT sẽ làm cầu nối các doanh nghiệp trong và ngoài nước thuận lợi đi đến bàn ký kết hợp tác phát triển bền vững.

Thống kê giao dịch của mã PGT trên sàn HNX.

Khép lại phiên giao dịch ngày 20/2/2023, mã PGT đóng cửa với mức giá 3,400 VNĐ./